杭州如何破解業委會困局

民間的“第三方”：
有償服務，合法、專業、公正
官方的“三方辦”：
建章立制，把三張皮捏在一起
評論：客觀理性看待“806個業委會和物管會”

西安破局
今年1月1日，新修訂的《西安市物業管理條例》正式施行，華商報一直持續關註，並啟動瞭“用好新條例 管好咱的傢”系列報道，對小區業委會成立過程進行多維度觀察和報道。
近日，華商報記者再次對這些小區進行回訪，今年年初36個對接公益律師的小區，已有3個成立業委會，19個獲批成立籌備組。但同時也有一些小區，因為街辦、開發商、物業等種種原因，業委會成立還在僵持。
今年1月1日，新修訂的《西安市物業管理條例》正式施行，為小區成立業主大會並選舉業主委員會提供瞭法律支持。從條例提交西安市人大常委會審議到通過並實施，華商報一直在持續關註，並啟動瞭“用好新條例 管好咱的傢”系列報道，希望通過個案，瞭解並破解小區成立業委會的困境。
從去年12月27日起，華商報連續召開“公益律師座談會”“籌備業委會經驗交流會”“律師、小區對接會”等3場會議，破解業委會成立難題。為西安具有代表性的36個小區對接瞭公益律師。在新條例實施後，依據新條例持續跟進籌備進展。30名公益律師對接36個小區指導業委會的成立。
8月21日，華商報A01、C01、C02版報道的西安市業委會成立難一事，引起瞭各級關註，省委常委、西安市委書記王永康，西安市市長上官吉慶作出批示，要求市房管局拿出解決方案。
今年11月13日，西安市住房保障和房屋管理局出臺《西安市業主大會、業主委員會指導規則》，從業主大會組成、管理機制、協調機制、召開首次業主大會的條件，再到籌備組成立程序、籌備組成員條件、職責等都進行瞭細化，對於後期的業主大會投票面積、人數等作出說明，對於後期的經費、召開形式以及監管，都有明確規定。應該說，《指導規則》已經精細化到實際操作，便於基層單位和小區業主執行。
目前，華商報公益律師對接的36個小區中，頤和花園小區、海珀蘭軒小區、龍城四季小區3個小區已選舉產生業委會，榮城名苑及滻灞半島A10、A15小區等19個小區已經獲批成立業主大會籌備組。
已成立業委會的小區
頤和花園小區
海珀蘭軒小區
龍城四季小區
獲批成立籌備組的小區
榮城名苑小區
滻灞半島A10、A15小區
長安大街三號小區
富力城南區
克拉上城小區
華豪花園洋房
鳳城九號小區
盛世長安小區
領秀長安小區
香克林小鎮
乾唐華府小區
大華曲江公園世傢小區
天賜苑小區
翠屏灣小區
新東尚小區
西安·逸翠園小區
西安學府首座小區
中登傢園小區
美麗的院子
西安已成立806個業委會和物管會
根據西安市住房保障和房屋管理局給各區縣物業主管部門下達的年度目標考核，今年西安市業主大會、物業管理委員會成立數為261個。華商報記者昨日獲悉，截至目前，西安市上報的11個區、縣、管委會已經成立806個業委會和物管會。
遭遇的困境
目前，很多正在成立和準備成立業委會的小區，面臨著一些問題。
1）鳳城九號小區
籌備組剛成立 業主代表被人噴辣椒水營業用抽油煙機
“小區籌備組剛剛成立，晚上就被不明身份的人噴瞭辣椒水住院！”說起9月29日晚上發生的一幕，西安經開區鳳城九號小區業主代表黃女士的心至今還在痛，據她介紹，今年9月28日，在西安經開區管委會公共事務管理局組織下，小區業主推選出瞭6名業主代表，進入小區業主大會籌備組。就在籌備組成員剛剛推選出的第二天晚上，一夥不明身份的人員，直接到其中一戶業主代表傢裡，對其和傢人噴辣椒水，當晚就住院。黃女士稱，讓大傢無法理解的是，這麼多業主代表耗時、耗力為大傢在爭取權益，但有一些業主卻說風涼話。而被噴辣椒水的業主代表，也萌生退意。很多熱心的業主，也擔心被報復，沒有以前那麼積極和熱情瞭！
2）領秀長安小區
業主代表言語不當 被判賠業主250元
“這邊業主代表還在小區宣講，那邊就有人以掃樓形式讓小區業主選他當代表！”領秀長安小區的業主代表何女士說起為成立業委會，而成被告一事也是一臉無奈。
據她描述，今年5月20日，該小區業委會籌備組前期工作如火如荼的進行中，很多業主卻發現一業主，以掃樓的形式挨傢挨戶拉選票。結果在雙方質問中，言語不和發生沖突。因對這位男業主動機持懷疑，她就在小區群裡說瞭一些言語，結果被這名男子以侵害名譽權為由告上法庭。
華商報記者在西安市長安區人民法院《民事判決書》上看到，法院要求何女士停止侵權，並在判決生效10個工作日內在微信群裡給原告賠禮道歉、恢復名譽。同時，承擔原告案件受理費500元的一半，即250元。
對此，何女士表示，這件事對於其他小區業主也是一個提醒，因為這場官司導致小區業委會選舉推遲2個多月，實在是得不償失。目前小區推選籌備組工作還在進行中。
3）滻灞半島A10小區
正籌備成立業委會 業主被物業起訴欠水費
正在成立小區業委會籌備組，滻灞半島A10區的3位業主代表卻被小區物業以幾年前拖欠水費為由告至法院。業主代表稱，曾主動去交水費但物業不收。
“此前因要成立業委會，繳納水費被物業拒絕，但沒想到拿著法院判決書仍被拒！”滻灞半島A10區高女士說，小區物業公司之所以在這段時間對他們提起訴訟，就是要給其他業主一個錯覺——這些業主代表欠水費不交。
11月30日上午，華商報記者隨高女士來到西安中新嘉業物業管理服務有限公司A10區物業辦，拿著判決書繳納水費，但工作人員打完一圈電話後表示，高女士目前還交不瞭，何時能交還得上面通知。
4）乾唐華府小區
差幾十票選舉失敗 業主代表雨中落淚
“本是給大傢提供一個監督物業服務的平臺，但很多業主卻是事不關己高高掛起的態度，讓前期為此奔波的業主代表很痛心！”西安市鳳城六路乾唐華府小區，從今年10月13日開始投票選舉業委會，在投票活動現場，業主代表、開發商、管委會正在有條不紊地推進中。但最後因小區業主參與人數未過半，而宣告選舉失敗，選舉現場多名業主代表雨中落淚。
“成立業委會的目的是讓小區物業更規范，也是讓大傢能享受等值服務！”乾唐華府小區一位業主代表介紹，該小區是2011年底入住，共有1128戶。因業主對物業服務不滿，物業人員與業主之間曾多次發生爭執。今年《西安市物業管理條例》正式實施，業主們覺得應該用手中的權利，來約束和規范物業公司。但是在小區業主代表積極、努力，開發商承擔小區業委會成立的全部費用，西安經開區管委會公共事務管理局甚至延遲瞭投票時間多種有利條件下，因業委會選舉期間，小區業主參與未過半而宣告選舉失敗。
“就差這幾十票！很多業主覺得和自己沒有關系而拒絕投票！”乾唐華府小區一位業主代表如是說，下一步將在小區加大宣傳力度，為再一次投票贏得廣大業主的支持做準備。
5）榮城名苑小區
兩次選舉失敗 業主期待來年再戰
“整個選舉過程，也給小區教會瞭不少東西，至少知道問題出在哪裡！”說起榮城名苑小區一波三折的業委會選舉，該小區業主代表張先生很感慨。
他介紹，從開始準備成立到進入目前階段，榮城名苑小區業委會選舉可謂一路艱辛，首先是在2016年12月15日，該小區發生瞭積極籌備業委會的業主被人在小區電梯裡噴漆威脅“殺你全傢”的事件；再到商談現場有人直接搗亂，緊接著推選階段有人現場作弊等等問題。大傢都堅持下來，並且為籌備組爭取到瞭辦公室。
張先生稱，但隨著一系列阻力和困難的出現，籌備組成員有人退出，再加上後期業主大會選舉過程中，投票的方式和時間比較倉促，導致兩次選舉未能過半。雖然有些氣餒，但成立業委會的信心未變，大傢期待來年再戰。目前，業主代表所要做的就是積極協調各方，處理小區供暖等比較棘手的問題，同時，加大宣傳力度，為再一次投票贏得廣大業主的支持做準備。
6）白鹿花園小區
選舉雖然過半 但在街辦備不瞭案
“當初也給發過請柬，也進行瞭邀請，但轄區街辦就是不來，導致選舉的結果不被認可，也不給備案。”白鹿花園小區業主代表成女士，談及小區業委會的選舉有時感覺欲哭無淚。
她稱，該小區在準備成立業委會時，也曾多次向轄區街辦物管部門申請，但對方以不熟悉《西安市物業管理條例》為由在推脫，隻是稱知道這個事，業主可以自己辦。
成女士表示，他們於是按照《西安市物業管理條例》的流程，選出業主大會籌備組、緊接著推選成員、公示，甚至在業委會選舉時，也給轄區街辦和開發商發過請柬和邀請函，但對方均未到場。而投票雖然過半，但在備案時街辦卻不認可。
面臨的問題
1.無端被懷疑：代表是為瞭撈油水？
“業委會有沒有油水可撈？那些整天積極辦事的人，有那麼好心嗎？我應該去投票或者參選嗎？”陜西恒達律師事務所高級合夥人趙良善律師介紹，很多業主本是一片熱心腸，卻被鄰裡這樣猜疑，都不知道自己到底圖個啥！這是很多業委會委員候選人面臨的考驗。
2.業委會工作容易“一換人就散”
趙良善律師表示，此前一些小區業委會成立後，部分委員辭職，因種種原因沒能順利補選，相關工作也陷入停滯。任期一到，該小區徹底陷入“無業委會、無物業”狀態，小區成為“棄管”狀態。他認為，目前業委會也存在初次選舉時很熱鬧很上心，但一旦成立後往往因某些事情出現懈怠情況，容易導致一換人業委會就散的狀態。
3. 遭受人為幹預的因素比較多
在近日華商報記者調查走訪中，發現一些小區業委會成立推進過程中，遭受人為幹預的因素比較多。西安市住房保障和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人建議，可以找同級紀檢監察部門，對相關責任人進行追責。而對於物業公司，也在執行物業服務企業信用信息體系，對服務等不規范的物業企業計入不良信用信息。
4. 業主和開發商算的投票面積不一樣
在關於業委會投票過程中，業主們和開發商之間所計算的有效投票面積問題，也是近期小區業主反映的熱點，一些小區業主代表稱，給開發商要資料時，以各種理由推脫，但一旦開始選舉又以面積計算有誤找茬，針對這種問題，西安市住房保障和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人建議，業主可以到規劃部門查詢規劃圖紙，並且投票面積是以產權證的面積為準。同樣，小區無論什麼性質的房屋，都是有產權的，投票的是以產權為單位進行的。比如一個小區有8棟廉租房，其產權歸屬為政府相關單位，在投票環節也隻占一票。
成功的啟示
綠地世紀城A小區
100多名志願者為選舉奔波瞭一年
綠地世紀城A小區業委會相關負責人介紹，2015年2月，前期籌備組的雛形形成，5月，發起瞭“業主委員會籌備調查表”工作，首先讓大傢瞭解業主委員會；其次在調查表發放過程中，發展更多的熱心鄰居參與進來，為後期業主大會工作預熱。此後一系列宣傳活動得到小區大多數業主贊成後，2015年6月24日，正式向西安市高新區社會管理局，遞交瞭《關於在綠地世紀城A小區召開首次業主大會暨成立業主委員會的申請》，當年10月份獲得通過。隨後，開展瞭選舉籌備組委員、公示、草擬小區三大文件、招募業主委員會候選人、組織首屆業主大會等一系列工作。2016年9月9日至2016年9月25日正式召開第一屆業主大會，2017年11月，綠地世紀城A區業主委員會正式備案成立。
而談及4100多戶這種特大小區，業委會能一次性選舉通過的秘訣，這位負責人表示，首屆業主大會前，100多名志願者用一年半的時間，進行入戶走訪和調查，獲取業主聯系方式的同時，挖掘潛在的業委會成員和小區志願者，為今後的業主大會打好基礎。

靜電排油煙機


他表示，首先讓大傢瞭解業主委員會，其次要增加鄰居們的接受油煙靜電機度，為後期業主大會工作預熱。一味地等、靠、要，是成立不瞭業委會的！ 本組稿件由華商報記者 陳思存 采寫 攝影 張傑
3BED81E59EBBE634
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